פסק-דין בתיק ת"א 857-07

1.         התובעים רכשו דירה בפרויקט שהקימה הנתבעת ששמו "מגדלי חוף הכרמל". הפרויקט ממוקם באזור החוף הדרומי, במבואות העיר חיפה. התביעה הינה לביטול הסכם הרכישה, בטענה שהוצגו קודם לחתימה על ההסכם מצגים שונים  בהבטחות בע"פ ובדפי פרסום ומידע - שלא קויימו. לחלופין נתבקש סעד של פיצוי בגין ירידת ערך הדירה.

השאלה המרכזית לדיון הינה עד כמה במקרה זה היו מצגי השיווק השונים הקודמים לחתימת החוזה, חלק מההתקשרות המחייבת.

2.         עובדות הרקע

2.1        התובעים, בני זוג המתגוררים בחיפה, הורים לשני ילדים, חתמו ביום 10.7.95 עם הנתבעת הסכם לרכישת דירה בפרויקט חוף הכרמל, אשר עתיד היה להבנות במקרקעין הידועים כחלקות 1-10, 12-23, 28-29 בגוש 10742 וחלקה 24 בגוש 10740 (להלן: " הפרויקט"). על נסיבות הרכישה העידה התובעת כי היה לה חלום שהיא רוכשת דירת נופש בקומפלקס תיירותי, במרינה ליד הים, שיש בו "דינמיקה של  נופש", שתאפשר לה לצאת מדי פעם משגרת החיים (עמ' 57 לפרטיכל).

2.2        ההסכם מיום 10.7.95 -  "ההסכם הראשון " (נספח ד' בכרך נספחי התביעה). במסגרת ההסכם עליו חתמו הצדדים רכשו התובעים דירה  מסוג B3   בקומה 11 באגף הצפוני של מגדל "פנינה" תמורת הסך של 584,717 ש"ח.  ההסכם שנחתם הוא הסכם סטנדרטי, אך התובעת העידה  ששלחה מספר הערות להסכם (עמ' 55 לפרטיכל).

2.3        הסכם מיום 6.1.98 - " ההסכם השני" (נספח  ו' בכרך נספחי התביעה). התובעים חפצו לשדרג את הרכש, ולפיכך ביום 6.1.98 נחתם הסכם רכישה חדש בין הצדדים, לפיו הוחלפה הדירה מסוג B3 שנרכשה בהסכם הראשון בדירה מסוג A2 באותו מגדל. התמורה עבור דירה מסוג A2 היתה סך של 708,897 ש"ח. מסכום התמורה הופחתו סכומים שכבר שולמו על ידי התובעים (כ-511,000 ש"ח). על החלפת הדירה לדירה טובה יותר אמרו התובעים כי האמינו בפרויקט ורצו לשדרג את ההשקעה (ס' 13 לת/5, לת/4). בחקירת התובעת עלה כי בעקבות עתירות של עמותת אדם טבע ודין כנגד הפרויקט ניתנו פסקי דין שאילצו את הנתבעת לשנות את מבנה הדירות ולא יכלו לקבל את הדירה עליה חתמו, לכן שודרגה להם הדירה, עם הנחה כלשהי. (עמ' 88 לפרטיכל).

2.4        תוספת להסכם השני, הסכם מיום 21.5.02 יכונה "כתב ויתור " (נספח  י"ד לכרך נספחי התביעה).  לכתב הויתור ייוחד פרק נפרד בפסק הדין. באופן כללי, בכתב הויתור עליו חתומים הצדדים ויתרו התובעים, בתמורה לקבלת מחסן וחניה בבנין פנינה, "על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה בענין הדירה ו/או הצמוד לה כלפי המוכרת ו/או מי מטעמה, כמו כן מוותר הקונה על כל טענה בענין נזק שנגרם לו כתוצאה משינוי יעוד הבנין ו/או אחור במסירת הדירה ו/או שינויים בתוכניות ו/או כל טענה אחרת".

2.5        עתירת עמותת אדם טבע ודין משנת 1996 - העמותה הגישה בשנת 1996 עתירה כנגד תוכנית הפרויקט המתוכננת. בזמן הגשתה היה בניין A בשלבי הבניה האחרונים ובנין B (הוא מגדל "פנינה") היה בשלב היסודות. העתירה התייחסה ל-3 נושאים מרכזיים :

א.         צורת הבניה של הבנינים עצמם ובמיוחד גודלם הפיזי. 

ב.         בניה בקרבה לחוף בניגוד לתוכנית המתאר תמ"א 13.

ג.          השימוש בבניינים - שאמור להיות רק לצורכי תיירות ונופש ולא מגורים לאנשים פרטים.

במסגרת העתירה שהוגשה על ידי העמותה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ה.פ 524/96 כנגד  תוכנית הבניה המתוכננת (נספח י' לנספחי התביעה), ארגנה הנתבעת את הדיירים להצטרף לעתירה ולתמוך בנתבעת. במסגרת זו הגישה התובעת 2 תצהיר מטעמה שנחתם ביום 15.1.97, שם מצהירה התובעת 2 שרכשה דירה מסוג B3, השתמשה בחסכונותיה שכן היא רואה בכך השקעה נבונה. (התצהיר, נספח  ז לנ/4). פסק הדין בבית המשפט המחוזי שניתן בשנת 2001 דחה את העתירה כנגד בנין A מטעמי שיהוי, קבע שאין מקום להגדיל את שטח הבניה של בנין B, אך מצא שהשינויים האחרים שבוצעו אינם מהותיים ולא מחייבים הפקדת תוכנית חדשה, כפי שנדרש. לגבי הקרבה לחוף - קבע שלגבי בנין B צריך להישמר מרחק של 100 מ' מהחוף או לחלופין לאשר את החריגה. החריגה אושרה לאחר מכן על ידי המועצה הארצית. לגבי השימוש - דירות שנרכשו בבנין B לאחר מתן פסק הדין על ידי אנשים פרטיים יחוייבו להעמיד את דירתם לשימוש מאגר דירות מלונאי למשך מספר חודשים כל שנה. בעקבות עתירת העמותה צומצם היקף הפרויקט ושונו חלק מתוכניותיו (ס' 6 לנ/2 שלא נסתר).

2.6        ביום 4.2.02  ניתן  פסק דין של בית המשפט העליון  בערעור (הרכב השופטים הנשיא ברק, כב' השופטת ביניש, כב' השופט ריבלין) שדן בערעורי הצדדים בעקבות פסק הדין בבית המשפט המחוזי. נכון למועד פסק הדין בבית המשפט העליון הסתיימה בניית הבניינים A ו-B . לאחר דיון מפורט בסוגיות, פסק הדין של בית משפט קמא הושאר על כנו, כפי שהוא, והעמדת הדירות לשימוש מאגר מלונאי הוגדל לחצי שנה כל שנה. 

2.7        החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה מיום 29.11.05 - החלטה זו קבעה כי  נושא המעגנה (המרינה) יידון רק כאשר יבשילו התנאים, אם יבשילו, ויובאו הצעות למיקומים חלופיים מאלו שהוצגו בפניה.

2.8        המבנים שקיימים בשטח - אין מחלוקת כי נכון להיום קיים בפרויקט בנין אלמוג, וקיים בנין פנינה אגף צפוני בלבד. לאגף הדרומי רק הונחו יסודות. האגף הצפוני בבנין פנינה הינו בנין קומות צר וגבוה ויש בו 21 קומות. לא קיימים ארבעה אשכולות של בתי מלון מפוארים. אין מרינה. יש אולם ארועים שיכול לשמש גם לכנסים בינלאומיים יש מועדון ספורט אחד, היתה חנות שעסקה בציוד צלילה, יש בית קפה ומסעדה, אולי אף יותר מאחד, וכל אלו קיימים בתחומי הבנינים הבנויים (עמ' 163 לפרטיכל). יש טיילת מאוד ארוכה, ואין בית קולנוע (עמ' 144-146 ,195 לפרטיכל).

3.         טענות הצדדים בתמצית

3.1        התובעים טוענים כי רכשו את הדירה בפרויקט בעקבות הבטחות, פרוספקטים, מודלים ומצגים שהוצגו להם על ידי נציגי הנתבעת. לטענתם, לא יכלו לדלות מהסכמי הרכישה את אי הודאות של הפרויקט כולו. הפרויקט היה אמור לכלול מרינה אך נוכח החלטת ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ובניה ביום 29.11.05 הסתבר כי לא תוקם מרינה, ובכך שינה הפרויקט כולו את אופיו. עוד היה אמור הפרויקט, לפי המצגים, לכלול מלונות דירות, מרכז כנסים בינלאומי, חופי רחצה מטופחים מגרשי טניס וחדרי כושר, בתי קפה ומסעדות, טיילת מפוארת בתי קולנוע חנויות ועוד, והכל על רצועת החוף. משלא נבנה הפרויקט כולו כפי שתוכנן, יש בכך הפרה יסודית המזכה אותם בביטול ההסכם. התובעים מדגישים כי בהסכם השני צוין שבנין פנינה אמור להיות מורכב משני אגפים בצורת מפרש, ונבנה אגף אחד בלבד (בנין פנינה) במחצית גובהו המתוכנן, ובצורה שונה.

התובעים טוענים כי הוצגו בפניהם מצגי שווא לגבי יכולת הנתבעת להקים את הפרויקט לרבות מרינה ולגונה ימית, על יכולתה לעמוד בלוחות הזמנים ולנהל את המקום כנדרש.  נטען כי בעקבות מצגי השווא ואי גילוי עובדות הוטעו התובעים לחתום על ההסכם.

לענין כתב הויתור שחתמו טענו כי הוא בא לפצותם על  האיחור במסירת הדירה, ועל כך בלבד, ולא ויתרו בו על התגשמות הפרויקט כולו, מה גם שעילת תביעתם העיקרית נובעת מאי ביצוע המרינה, ועל כך הוחלט על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה רק בשנת 2005, לאחר שחתמו על כתב  הויתור.